Deze weken memoreren we het éénjarig 'jubileum' van de coronapandemie in Nederland.  Wie had kunnen denken dat het thuiswerken voor velen de norm zou worden? Ondernemingen zijn volop aan het nadenken over 'het nieuwe werken' voor de komende jaren, waarbij naar verwachting het (deels) thuiswerken niet zomaar wordt afgeschaft. Misschien niet meer met zijn allen vijf dagen in de week naar kantoor, maar zeker twee á drie dagen per week vanuit huis blijven werken.

Het gevolg van dit alles kan zijn dat ondernemingen minder kantoorruimte nodig hebben en minder vierkante meters gaan gebruiken. Het is breder in de markt de verwachting dat de leegstand van kantoorgebouwen zal toenemen. In deze bijdrage gaan we in op de vraag op welke manier 'leegstandsvoorzieningen' moeten worden bepaald  onder IFRS 16. Hierover is nog weinig gepubliceerd. Dat komt deels omdat IFRS 16 pas in 2019 is ingevoerd, maar ook omdat veel ondernemingen nog geen definitieve beslissingen hebben genomen over het nieuwe werken. Wij verwachten dat dit vraagstuk in 2021 belangrijker gaat worden, als de huisvestingsplannen voor de komende jaren zijn uitgewerkt.

'Wij verwachten dat dit vraagstuk in 2021 belangrijker gaat worden, als de huisvestingsplannen voor de komende jaren zijn uitgewerkt.'

Ter herinnering, onder de oude IFRS standaarden (en huidige RJ standaard) werden huurpanden (operationele leases) door de huurder niet op de balans gezet. De periodieke leasebetaling werd als kosten verantwoord en de totale leaseverplichtingen werden slechts toegelicht. Bij leegstand werd een voorziening getroffen voor een verlieslatend contract voor de resterende leasebetalingen, waarbij rekening moest worden gehouden met opbrengsten van onderverhuur. Deze systematiek was relatief eenvoudig en goed te begrijpen; een voorziening vormen voor de huur van een pand, of deel van een pand, dat niet meer gebruikt wordt.

Andere kant van de balans

Deze 'recht toe recht aan'-benadering werkt echter niet meer onder IFRS 16. Alle huurverplichtingen zijn immers al in de balans verantwoord, met als tegenpost een lease actief (right-of-use asset). Het opvoeren van een voorziening voor een verlieslatend contract zou betekenen dat de resterende huurverplichtingen tweemaal in de balans worden opgenomen. Het antwoord zal dan ook  aan de andere kant van de balans gevonden moeten worden – een mogelijke impairment van het lease actief.

De behandeling van impairments is voor lease activa net als voor vele andere activa geregeld in IAS 36 (Impairment of Assets). Normaal gesproken is een 'significant ander gebruik' of leegstand van een kantoorpand een impairment trigger voor een leaseactief. Omdat een gehuurd kantoorpand niet zelfstandig eigen kasstromen genereert, zou je verwachten dat het daarop betrekking hebbende leaseactief voor de impairment berekening opgenomen wordt in de zogenaamde 'kasstroom genererende eenheid' (KGE) waartoe het actief behoort. Een KGE is de kleinst identificeerbare groep van activa die tezamen kasstromen genereren bij voortgezet gebruik, die in grote mate onafhankelijk zijn van kasstromen van andere activa of groepen van activa. Het gehuurde kantoorpand wordt samen met andere activa en verplichtingen beoordeeld voor mogelijke impairments. En hier zit dan ook direct de crux; bij een goed draaiende KGE die voldoende kasstromen genereert zal er geen sprake zijn van een impairment van de KGE als geheel en zou het leegstaande kantoorpand onveranderd tegen de boekwaarde opgenomen blijven.    

Die conclusie komt ons niet als intuïtief over en vraagt om een nadere analyse. Vanaf het moment dat een kantoorpand niet meer wordt gebruikt maar wordt onderverhuurd, dan genereert het pand (leaseactief) zelfstandig kasstromen, onafhankelijk van andere activa in de KGE. IAS 36 vereist in dat geval dat impairment toetsing moet plaatsvinden op het niveau van het individuele leaseactief en dus niet als onderdeel van de KGE.

Als het leegstaande pand overigens niet zou worden verhuurd, maar wel buiten gebruik wordt gesteld, genereert het helemaal geen kasstromen meer. Niet zelfstandig maar ook niet meer samen met andere activa. Je moet je dan afvragen of een dergelijke actief wel bij een KGE moet worden betrokken voor de impairment test. IAS 36 reikt daarvoor zelf de oplossing aan. Voor een leegstaand pand dat niet wordt onderverhuurd zal de verkoopwaarde van het leaseactief veelal gelijk zijn aan de gebruikswaarde. Voor die situatie stelt de standaard dat de impairment test dan ook eerst op individueel actief niveau moet plaatsvinden en niet binnen een KGE. De verkoopwaarde van een leaseactief kan worden ontleend aan de huurprijzen die op balansdatum in de markt kunnen worden gerealiseerd. 

Impairment test

Linksom of rechtsom is de conclusie dat een leegstaand kantoorpand op enig moment individueel voor impairment moet worden getest. Bij een impairment test wordt nagegaan of het actief voldoende kasstromen genereert om de boekwaarde goed te maken. Hierbij moet een inschatting worden gemaakt van de verwachte opbrengsten uit onderhuur. De beslissing van een onderneming om al of niet actief op zoek te gaan naar onderhuurders, of om überhaupt te verhuren waar dit wel mogelijk is, vereist nog steeds een marktbenadering voor de impairment berekening; dus op basis van in de markt waarneembare huurprijzen.

'Linksom of rechtsom is de conclusie dat een leegstaand kantoorpand op enig moment individueel voor impairment moet worden getest.'

Een vraag die nog beantwoord moet worden, is vanaf welk moment een leegstaand kantoorpand individueel voor impairment moet worden beoordeeld. Wij menen dat een redelijke invulling hiervoor kan zijn om dit op een vergelijkbaar moment te doen als in het verleden een voorziening voor een verlieslatend contract werd gevormd. Dit zal de nodige oordeelsvorming vragen over de feiten en omstandigheden. Het moment dat de directie het besluit neemt om het pand te gaan verlaten is naar onze mening te vroeg; wachten tot het pand verlaten is en een onderhuurder gevonden is lijkt ons aan de late kant. Voor de sfeerovergang van de 'KGE-benadering' naar een 'individuele actief benadering' zal de leegstand in voldoende mate moeten vaststaan en in zeker zin onomkeerbaar moeten zijn, zodat het niet slechts een discretionair bepaalde afwaardering wordt.  IAS 36 vereist bovendien dat wijzigingen in een KGE, en dus ook deze sfeerovergang, worden toegelicht. 

Verdiepingen leeg maken

Bovenstaande casus is besproken aan de hand van een geheel pand. Wellicht een meer voor de hand liggend scenario is dat ondernemingen minder vierkante meters gaan gebruiken en bijvoorbeeld verdiepingen leeg (gaan) maken. Ook in dat scenario is bovenstaande benadering wat ons betreft leidend, waarbij wel aantal aanvullende vragen moeten worden beantwoord: zijn de verdiepingen af te scheiden van de overige verdiepingen en ook eventueel onder te verhuren?

Het daadwerkelijk zoeken naar onderhuurders zal een sterke indicatie zijn dat aan de criteria wordt voldaan. In een scenario waarbij een verdieping leeg staat, niet is af te scheiden en af en toe nog wordt gebruikt om wat overtollige spullen op te slaan, denken wij niet dat dit tot een zelfstandige impairment test leidt buiten de KGE. Maar goed, dan zouden we onder de oude standaarden ook geen voorziening verwachten.