Michel Uijen

Elke gemeente moet ter bepaling van de WOZ-waarde jaarlijks een marktanalyse uitvoeren. Om de WOZ-waarde van een bedrijfspand te bepalen wordt de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode) toegepast. Hierbij wordt eerst een marktconforme bruto-huurwaarde getaxeerd die vermenigvuldigd wordt met een zogeheten kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor is de koopsom van een bedrijfspand gedeeld door de jaarhuur. Dat houdt in, het aantal keer de jaarhuur van een bedrijfspand dat men bij koop bereid is te betalen. Gemiddeld ligt deze factor tussen de negen en de twaalf.

Om de huurwaarde te bepalen en te onderbouwen dient een gemeente aansluiting te zoeken bij gerealiseerde marktcijfers in de vorm van huurtransacties. Bij woningen is dit relatief eenvoudig omdat het kadaster alle woningverkopen registreert. Bij bedrijfspanden is dit echter een stuk lastiger omdat de huurwaarden niet openbaar zijn. Daarnaast zijn makelaars en pandeigenaren over het algemeen niet erg happig op het delen van deze informatie. Om deze reden vraagt de gemeente alle huurgegevens op van panden die worden verhuurd. Elke eigenaar of huurder van een bedrijfspand heeft daarom weleens het huurinlichtingenformulier van de gemeente ontvangen.

Verplicht?

De gemeente vraagt deze gegevens op onder verwijzing naar de artikelen 31 Wet Woz en 47 AWR en geeft aan dat het verstrekken van de gegevens verplicht is. Het niet verstrekken van deze gegevens blijft echter zonder consequenties. In het ergste geval kan de gemeente bij een mogelijk bezwaar de bewijslast omdraaien. Dit houdt in dat nu niet de gemeente maar uzelf dient aan te tonen dat de beschikte WOZ-waarde te hoog is. Dit kan echter pas nadat de gemeente eerst een formele informatiebeschikking heeft genomen waar ook weer bezwaar en beroep tegen openstaat.

Indien het huurcontract voor u onder de bedrijfsgevoelige informatie valt is het aan te raden om het huurcontract niet blindelings aan de gemeente te overhandigen. Het komt tegenwoordig steeds vaker voor dat huurder en verhuurder bij het afsluiten van een huurovereenkomst ook afspreken dat er een geheimhoudingsverplichting rust op de huurgegevens. Ook in dat geval is het niet verstandig om de gegevens zomaar aan de gemeente te verstrekken.

Vertrouwelijke gegevens

Ik hoor u denken: maar de gemeente heeft toch ook een geheimhoudingsverplichting? Dat klopt. Maar door de meest recente jurisprudentie is gebleken dat er op verzoek van de rechter toch huurgegevens op tafel komen te liggen in procedures waar om vergelijkbare huurgegevens van andere panden wordt gevraagd. Dit om hiermee aan te tonen dat de waarde van het pand waar het geschil op ziet juist is vastgesteld.

Voorheen kon een gemeente bij het onderbouwen van een huurwaarde volstaan met het verwijzen naar drie geanonimiseerde huurtransacties in haar gemeenten. Omdat de geanonimiseerde transacties onvoldoende controleerbaar zijn gaat men hiermee niet meer akkoord. Als gevolg hiervan komen vertrouwelijke huurgegevens, waarvoor vaak geheimhouding is overeengekomen, toch op tafel te liggen zonder dat de betrokken partijen dit weten. Er zijn inmiddels zelfs gemeenten die deze vertrouwelijke informatie al afdrukken op het taxatieverslag dat op de site van de gemeente is te downloaden. Dit is goed bedoeld, maar levert een onwenselijke situatie op.

Geheimhoudingsverkaring

Wanneer u niet wilt dat uw vertrouwelijke gegevens voor anderen inzichtelijk worden is het zeer aan te raden uw gemeente hieromtrent geheimhouding te laten garanderen. Dit kunt u bijvoorbeeld doen door uw gemeente een geheimhoudingsverklaring te laten ondertekenen. U dient in deze geheimhoudingsverklaring op te nemen dat de huurgegevens uit het contract nimmer mogen worden verstrekt aan derden. Daarbij mogen de huurgegevens nooit gebruikt worden ter onderbouwing van andere WOZ-waarden.