Anja Zandee-Dingemanse

Steeds meer mensen verhuren (een deel van) hun eigen woning via Airbnb of vergelijkbare sites. De verhuuropbrengsten kunnen in box 1 belast worden. Maar bij langere verhuur van de woning is wellicht geen sprake meer van een 'eigen woning', waardoor de woning naar box 3 verhuist, met alle gevolgen van dien.

ROW

Als meer dan bijkomstige werkzaamheden worden verricht, worden de opbrengsten in box 1 belast als 'resultaat uit overige werkzaamheden' (ROW). Kortstondige verhuur zal de nodige arbeid vergen, zoals verwerken van de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het wassen van het linnengoed, het verzorgen van het ontbijt etc. Daarom zijn de inkomsten uit bed and breakfast belast in box 1.

Bij structurele verhuur moet het desbetreffende gedeelte van de woning op de ROW-balans worden gezet en behoort dus niet langer tot de eigen woning. Dit geldt ook voor het daarmee overeenkomende deel van de financiering. De afschrijving kan ten laste van het resultaat worden gebracht, alsmede de kosten van gas, water, elektra en zakelijke lasten. Bij verkoop van het pand is de boekwinst belast c.q. het boekverlies aftrekbaar. Indien de bed and breakfast zich bevindt in een gehuurde woning, dan is het deel van de huur dat is toe te rekenen aan de periode van gebruik van de ruimtes aftrekbaar.

Als een groot aantal kamers op deze wijze wordt verhuurd, is wellicht sprake van winst uit onderneming. Deze kwalificatie is met name van belang voor de mkb-winstvrijstelling die dan van toepassing is.

Gebruiksvergoeding

Hof Den Bosch oordeelde onlangs dat bij een ondernemer de bed and breakfast-ruimtes niet langer als hoofdverblijf ter beschikking staan en daarom tot het box 3-vermogen gerekend moeten worden. De inspecteur was van mening dat een gebruiksvergoeding voor het gebruik van die ruimtes niet aftrekbaar was, omdat de ruimtes geen zelfstandig onderdeel van de woning was. Volgens het Hof ging het niet om een werkruimte voor de belastingplichtige zelf, waardoor de aftrekbeperking voor werkruimtes niet gold. Er mocht dus wel een zakelijke gebruiksvergoeding ten laste van de winst worden gebracht. Die aftrek wordt wel beperkt tot ten hoogste het bedrag van het voordeel uit sparen en beleggen dat ter zake van die bed and breakfastruimtes in aanmerking wordt genomen. De staatssecretaris heeft aangegeven niet in cassatie te gaan.

Tijdelijke verhuur eigen woning

Een particulier die incidenteel (een deel van) de eigen woning verhuurt, dient dit aan te geven in de aangifte inkomstenbelasting. Hiervoor geldt een bijzondere regeling. 70 procent van de kale huurprijs wordt belast en wel als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'. Hierover is in box 1 belasting verschuldigd en wel maximaal 52 procent. Daarnaast blijft ook tijdens de periode van tijdelijke verhuur het eigenwoningforfait op de normale wijze van toepassing en is de rente voor het hele jaar volledig aftrekbaar. Andere kosten en lasten van de woning zijn niet aftrekbaar. Deze zijn verdisconteerd in de 30 procent van de huuropbrengst die niet aangegeven hoeft te worden. Kosten die rechtstreeks samenhangen met de tijdelijke verhuur, zoals kosten van gas, water, elektra, zijn overigens wel aftrekbaar.

Deze bijzondere regeling geldt alleen als de eigen woning of een deel daarvan tijdelijk wordt verhuurd. Hoe lang de verhuurperiode kan zijn om nog van 'tijdelijke verhuur' van de eigen woning te kunnen spreken, is in de wet niet exact aangegeven. De staatssecretaris is van mening dat de bijzondere regeling niet van toepassing is ingeval tijdens een sabbatical year of bij uitzending naar het buitenland, elders een hoofdverblijf ter beschikking staat. Er is dan geen sprake meer van een 'tot het hoofdverblijf dienende eigen woning'. Het is echter de vraag of die beperkte uitleg geheel juist is.

Alleen als de verhuur op commerciële basis wordt uitbesteed, kan box 3 aan de orde zijn. De huur is dan dus niet belast en kosten zijn niet aftrekbaar. Dit is echt maatwerk en sterk afhankelijk van de feiten. 

Omzetbelasting

Naast inkomstenbelasting moet ook rekening gehouden worden met de btw. De verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld voor de btw, maar verhuur in het kader van het hotel-, pension-, en vakantiebestedingsbedrijf valt daar niet onder. Heffing van btw blijft door de kleine ondernemersregeling in de meeste gevallen achterwege. Vraag daarvoor wel tijdig ontheffing aan bij de belastingdienst.

Of het aanbieden van de woning voor een beperkt aantal weken ook tot btw-ondernemerschap leidt, is onduidelijk. Vraag is of er sprake is van een 'economische activiteit'. Als de duur en frequentie beperkt zijn, kan gesteld worden dat geen sprake is van een economische activiteit, zodat btw-heffing niet aan de orde is. Het zou prettig zijn als de belastingdienst hierover meer duidelijkheid geeft.

Andere zaken

Naast inkomstenbelasting en btw dient ook toeristenbelasting afgedragen te worden. Het tarief daarvan wordt door de gemeente bepaald. Verder moet rekening gehouden worden met gemeentelijke voorschriften, zoals vergunningen en brandvoorschriften.

De belastingdienst heeft tot nu toe nauwelijks aandacht besteed aan de verhuuropbrengsten. In Amerika heeft Airbnb met de belastingdienst aldaar afgesproken dat er belasting wordt ingehouden op de huur. In Nederland is dat nog niet het geval. Maar de belastingdienst kan altijd informatie opvragen bij Airbnb en aan de hand daarvan navorderingsaanslagen opleggen. Dit zal zeker gaan gebeuren. U bent gewaarschuwd!