Categorie: audit
Onderwerp: onderling niet consistente controle-informatie bij waardering vastgoed
Regelgeving: RJ 260

Vraag

Bij een vastgoedondernemer zijn verschillende taxaties beschikbaar, met verschillende waarderingen. Er zijn zowel taxatierapporten van een gerenommeerd taxatiebureau als van de bank, waarbij de laatste lagere waarderingen bevatten. Is het mogelijk een oordeelonthouding af te geven bij onderling niet consistente controle-informatie?

Antwoord

De accountant dient alle werkzaamheden te verrichten die nodig zijn om voldoende en geschikte controle-informatie te verkrijgen. De ondernemer is verantwoordelijk voor de waardering van het vastgoed in de jaarrekening. De accountant zal de ondernemer verzoeken om hiervan een inschatting te maken op basis van (analyse van) de taxaties.

Indien:

• controle-informatie verkregen uit een bron inconsistent is met de controle-informatie uit een andere bron; of
• de accountant twijfelt aan de betrouwbaarheid van de informatie om te worden gebruikt als controle-informatie, dan dient de accountant te bepalen welke aanpassingen of toevoegingen aan de controlewerkzaamheden nodig zijn om dit op te lossen en moet hij het effect van deze aangelegenheid op andere aspecten van de controle overwegen (Standaard 500.11).

Pas daarna kan hij tot een conclusie komen. In Standaard 200.A48 staat dat de moeilijkheidsgraad, gebrek aan tijd of de uitgaven die daarmee verband houden, voor de accountant geen geldige basis zijn om een controlemaatregel niet uit te voeren wanneer daarvoor geen alternatief bestaat, of om genoegen te nemen met informatie die minder dan aannemelijk is. De accountant dient daarom werkzaamheden met betrekking tot de waardering van activa uit te voeren. Mogelijkerwijs vloeien daaruit toch fouten die moeten worden gecorrigeerd. Pas nadat alle mogelijke werkzaamheden zijn verricht, kan de accountant tot het oordeel komen dat hij niet in staat is voldoende en geschikte controle-informatie te verkrijgen en derhalve een oordeelonthouding passend is overeenkomstig Standaard 330.27.

De accountant kan bijvoorbeeld aan de hand van de taxatierapporten analyseren waarom er twee verschillende waarderingen/uitkomsten zijn. Belangrijk is ook te bezien wie (persoon met de juiste deskundigheid en ervaring) de taxaties heeft uitgevoerd en of duidelijk is op welke wijze hij tot de waardering is gekomen (transparantie). Zijn er referentietransacties/objecten opgenomen, is duidelijk van welke methode is uitgegaan (netto-, bruto-aanvangsrendement, highest and best use etc.)? Kortom hoe transparant is men in het weergeven van uitgangspunten en veronderstellingen.

De accountant zal bij onduidelijkheden vragen moeten stellen en wellicht nog een andere taxateur inschakelen om de informatie uit de taxatierapporten (en uit de antwoorden) te beoordelen en bruikbaar te maken als voldoende en geschikte controle-informatie.

In het discussierapport 'Goed gewaardeerd vastgoed' van het Platform Taxateurs en Accountants (zie de NBA-website) staan aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten.