Lex van Almelo

Belangrijkste feiten

Een vastgoedfonds geeft certificaten uit aan beleggers. Het fonds investeert in Duits vastgoed, dat wordt geëxploiteerd door drie dochtermaatschappijen en wordt beheerd door een Duits bedrijf. Voor de aankoop van onroerend goed gaat het fonds een hypothecaire lening aan bij een bank.

In augustus 2009 geeft een (inmiddels uitgeschreven) registeraccountant een goedkeurende verklaring af bij de jaarrekening 2008 van het fonds. In de jaren daarna voeren andere accountants de controle uit.

Het fonds en de drie dochtermaatschappijen gaan failliet. Vijf beleggers stellen de accountant aansprakelijk voor de schade die zij lijden door het faillissement en dienen een klacht tegen hem in bij de Accountantskamer.

Klacht

De klacht bestaat uit negen onderdelen; wij beperken ons tot de klachtonderdelen a en h.

a) De feitelijk ontvangen huuropbrengsten wijken significant af van de geprognosticeerde huuropbrengsten. Als gevolg van fraude bedragen de ontvangen huuropbrengsten vijf á negen ton minder dan wordt verantwoord in de jaarrekening 2008. De accountant had een en ander moeten onderzoeken aan de hand van maandelijkse rapportages over de ontvangen huur en daarover een opmerking moeten maken in de jaarrekening;

h) volgens de hypothecaire leningovereenkomst van het fonds met de bank moet het fonds jaarlijks ongeveer zes ton aan onderhoud besteden; als het fonds dit nalaat moet  het niet bestede bedrag worden gestort op een geblokkeerde rekening bij de bank. De accountant heeft deze verplichting ten onrechte niet in de jaarrekening vermeld.

Oordeel

De klachtonderdelen a en h zijn gegrond.

Ad a

De accountant vindt dat het verschil tussen de verantwoorde huuropbrengsten en de huuropbrengsten volgens het prospectus voldoende is verklaard en dat hij de juistheid en volledigheid van de post huuropbrengsten voldoende heeft gecontroleerd.

Volgens de Accountantskamer hebben de klagers niet aannemelijk gemaakt dat de ontvangen huuropbrengsten in werkelijkheid vijf á negen ton minder bedroegen dan verantwoord is in de jaarrekening 2008, laat staan dat die lagere opbrengsten een gevolg waren van fraude.

De Accountantskamer merkt op dat de wet vereist dat de jaarrekening zo veel inzicht geeft dat de gebruiker zich een verantwoord oordeel kan vormen over het vermogen en het resultaat over dat jaar. De Richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor kleine rechtspersonen, die de wettelijke eis nader invullen, brengen in dit geval mee dat de accountant erop had toegezien dat in de jaarrekening 2008 expliciet was vermeld dat de aandelen in de dochtermaatschappijen pas in de loop van het boekjaar zijn verkregen. Als dit wel was vermeld, hadden de gebruikers van de jaarrekening beseft dat de huuropbrengsten, die in de jaarrekening worden verantwoord, geen betrekking konden hebben op een heel jaar. Door dit na te laten heeft de accountant gehandeld in strijd met het deskundigheids- en zorgvuldigheidsbeginsel.

Ad h

De accountant voert ter verdediging aan dat:

• hij het bestuur heeft gevraagd naar de strekking van de onderhoudsverplichting en de gevolgen als die niet werd nageleefd, waarop het bestuur zei dat de bank met deze verplichting de mogelijkheid kreeg het fonds aan te spreken op een eventueel gebrek aan onderhoud;
• de bank het bestuur had toegezegd alleen in geval van grootschalig achterstallig onderhoud gevolgen te zullen verbinden aan het niet-naleven van deze verplichting en de bank het fonds niet heeft gevraagd om aan te geven hoeveel onderhoudskosten waren gemaakt;
• hij het dus aanvaardbaar kon vinden dat het bestuur deze verplichting niet had toegelicht in de jaarrekening;
• het vermelden van de verplichting niet noodzakelijk was om het wettelijk vereiste inzicht te krijgen.

De Accountantskamer wuift dit verweer weg. De accountant heeft niet nader onderzocht hoe zeker de toezegging van de bank was om alleen op te treden bij grootschalig achterstallig onderhoud. Daarom heeft hij zijn oordeel, dat het aanvaardbaar was om het bestaan van de verplichting niet in de jaarrekening toe te lichten, onvoldoende gemotiveerd. Daarmee heeft hij in strijd gehandeld met het deskundigheids- en zorgvuldigheidsbeginsel.

Maatregel

Waarschuwing.