Lex van Almelo

Belangrijkste feiten

Een vastgoedfonds wil drie kantoorpanden aankopen en exploiteren en geeft in 2004 1.480 participaties uit met een nominale waarde van 15 mille. Volgens het prospectus zullen de gebouwen worden gewaardeerd tegen de aanschafprijs minus 3% afschrijving per jaar.

Een hypotheekbank verstrekt het fonds in 2004 een hypothecaire lening van 33,3 miljoen euro onder de voorwaarde dat de hoogte van de lening maximaal 75% van de waarde van het vastgoed mag bedragen. De bank kan de lening meteen opeisen als de Loan To Value (LTV) de 75% overschrijdt.

In 2010 laat de hypotheekbank het onroerend goed van het fonds taxeren. Een externe specialist komt op een bedrag van 36,69 miljoen euro. De participanten krijgen een brief waarin staat dat de afwaardering het gevolg is van de marktomstandigheden en de middellange huurovereenkomsten. In de brief staat verder dat de LTV 86% bedraagt en de hypotheekbank de lening daardoor onmiddellijk kan opeisen. Tenzij het fonds alsnog voldoet aan de toegestane LTV door ongeveer 4 miljoen euro af te lossen. Want dat het vastgoed op korte termijn significant in waarde zal stijgen, valt niet te verwachten.

Een registeraccountant geeft een goedkeurende verklaring af bij de jaarrekening 2010. In de verklaring schrijft hij onder meer dat het fonds niet onder het toezicht van de AFM valt en dus niet hoeft te voldoen aan de Wet financieel toezicht. Dat houdt in dat de jaarrekening niet hoeft te worden opgemaakt volgens de vereisten van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het fonds mag zijn eigen grondslagen voor waardering, resultaatbepaling en presentatie kiezen. De accountant wijst erop dat de jaarrekening door de grondslagenkeuze van het fonds op drie punten afwijkt van het het Burgerlijk Wetboek:

• een ander model voor de winst- en verliesrekening;
• eventuele duurzame waardeverminderingen van de materiële vaste activa worden niet verwerkt;
• de vorming van een onderhoudsvoorziening.

De accountant schrijft verder dat de panden van het fonds samen een boekwaarde hebben van 47.142.670 euro en voegt er aan toe dat de reële waarde van de objecten moeilijk kan worden vastgesteld omdat de markt voor vastgoedbeleggingen niet liquide is en er nauwelijks tot geen vastgoedtransacties totstandkomen.

In september 2011 laat de hypotheekbank het vastgoed opnieuw taxeren. De waarde komt nu uit op 30.645.000 euro en de LTV op 95%.

In april 2012 geeft de accountant een goedkeurende verklaring af bij de jaarrekening 2011. Hij schrijft daarin dat de gekozen grondslagen geen afbreuk doen aan zijn oordeel en dat de jaarrekening en de controleverklaring uitsluitend geschikt zijn voor participanten in het fonds, zodat zij niet kunnen worden gebruikt voor andere doeleinden. De accountant wijst verder op de additionele voorwaarden die de financier heeft gesteld:

• de rendementsuitkeringen worden opgeschort tot 31 december 2012;
• vrije cashflow wordt gebruikt voor aflossing.

Omdat het fonds ook nu niet voldoet aan de minimale LTV-eis bestaan er materiële twijfels aan de continuïteit van het fonds. Maar omdat de financier heeft gezegd dat hij op dit moment niet van plan is de lening op te eisen, concludeert de beheerder dat het hanteren van de continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is.

In de toelichting op de jaarrekening staat onder meer dat de boekwaarde van de panden 45.896.006 euro is en de getaxeerde waarde 30.645.000 euro.

In mei 2012 stellen de participanten de jaarrekening 2011 vast tijdens de jaarvergadering. Zij bespreken de bezettingsgraad van de panden, de mogelijke verlenging van de huurovereenkomst per 8 augustus 2014 tegen een lagere huurprijs en de reële mogelijkheid dat de huurder gaat verhuizen als het huurcontract afloopt.

De jaarrekeningen van het fonds staan enige tijd op de website van de beheerder.

In februari 2013 dient één van de participanten een klacht in tegen de controlerend accountant.

Klacht

De accountant heeft:

• ten onrechte een goedkeurende controleverklaring afgegeven bij de jaarrekeningen 2010 en 2011;
• nagelaten te voorkomen dat de beheerder van het fonds de jaarrekeningen op het publieke gedeelte van zijn website zou publiceren.

Oordeel

De klacht is ongegrond.

Volgens de Accountantskamer heeft de accountant kunnen concluderen dat hij bij de controle van de jaarrekening in 2010 en 2011 NVCOS 800 (controles van financiële overzichten die zijn opgesteld in overeenstemming met stelsels voor bijzondere doeleinden) kon toepassen.

De accountant kan geen goedkeurende verklaring afgeven als hij tot het oordeel komt dat het gekozen stelsel van financiële verslaglegging in de gegeven omstandigheden niet of niet langer aanvaardbaar is. De verschillen tussen de taxatie- en de boekwaarde van de panden waren weliswaar materieel. Maar zowel in de toelichting op de jaarrekening als in de controleverklaring is aangegeven dat de panden werden gewaardeerd op de aanschafprijs minus afschrijving en dat eventuele duurzame waardeverminderingen niet zouden worden verwerkt. Daarbij komt dat bij de jaarrekeningen een overzicht is gevoegd van de koopsom, de WOZ-waarde, de balanswaarde en de taxatiewaarde per pand.

De accountant mocht in de boekjaren 2010 en 2011 beoordelen dat het gekozen stelsel van financiële verslaggeving aanvaardbaar was, omdat:

• het fonds een zogenaamde 'closed end' commanditaire vennootschap was;
• het fonds geen participaties meer aanbood;
• de jaarrekening werd opgesteld voor een vaste, bekende groep participanten;
• de participanten bekend waren met de basis voor de financiële verslaglegging;
• de jaarrekening een beperkte verspreidingskring had;
• de jaarrekening inzicht gaf in de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het vastgoed;
• in de jaarrekening de boekwaarde en de getaxeerde waarde werden vermeld.

Wat betreft de onzekere vooruitzichten en continuïteit wijst de Accountantskamer erop dat de huurovereenkomst zou ophouden in augustus 2014 en de externe taxateur met deze situatie heeft rekening gehouden. De accountant hoefde de afloop van de huurovereenkomst dus niet te betrekken bij de controle van de jaarrekening in 2010 en 2011.

De accountant heeft in zijn controleverklaring aangegeven dat de verspreidingskring beperkt was. Er is geen regel die de accountant verplicht actief toe te zien op de naleving van die beperking. Als hij er daarentegen lucht van krijgt dat de beperking niet wordt nageleefd, moet hij ervoor zorgen dat de te vergaande verspreiding wordt teruggedraaid. In dit geval heeft de accountant er pas lucht van gekregen door de klacht van de participant. Daarna heeft de beheerder de jaarrekeningen op verzoek van de accountant verwijderd van het openbare gedeelte van de website.

Maatregel

Geen.