Opinie 22 december 2016

Sideletters en vastgoed

In het FD lazen we een reeks prima verslagen en analyses van journalist Vasco van der Boon over de fraude die werd gepleegd door vastgoedtycoon Ger Visser van het failliete kantorenfonds Eurocommerce.

Een reeks die afgelopen vrijdag - voorlopig - eindigde met een weergave van het vonnis dat door de rechtbank in Almelo werd uitgesproken. 'Voorlopig' omdat er ongetwijfeld hoger beroep door Visser zal worden aangetekend, die het vooralsnog moet doen met een veroordeling tot een gevangenisstraf van 3,5 jaar.

Een terechte straf dunkt mij, hetgeen ik stel na lezing van de eerdergenoemde verslagen en analyses, alsmede van het vonnis dat bijna 150 pagina’s beslaat. Een vonnis over faillissementsfraude en het plegen van valsheid in geschrifte. Stukken zoals huurcontracten, aan­nemingsovereenkomsten en een afbouwgarantie zijn, aldus de rechtbank Almelo, in verband met krediet­aanvragen vervalst.

Huurcontracten zijn essentieel bij de waardebepaling van commercieel vastgoed. Hoe hoger de huur en hoe langer de looptijd van het huurcontract, des te hoger de waarde van het vastgoed. En des te hoger ook het krediet of de financiering die kan worden verkregen.

Tijdens huiszoekingen bij de familie Visser vonden Fiod-rechercheurs onder meer 21 vervalste huurcontracten in een kluis. Visser liep hier niet voor weg en bekende 'netjes' de vervalsingen. Aan die bekentenis voegde hij met betrekking tot zijn vastgoedcontracten toe dat 'daar geen contract bij was waar niet een sideletter bij zat'. Visser heeft via Eurocommerce beleggers en financiële instellingen misleid door hun louter de huurcontracten te verstrekken, maar niet de daarbij behorende sideletters waarin huurkortingen, huurvrije ­periodes, subsidies en verhuisbonussen ­werden afgesproken.

Visser heeft zijn relaties jarenlang voorgelogen en misleid. Maar is alles wat hij heeft gezegd en verklaard daarmee wel een leugen en misleidend? Dat is de vraag die mij de afgelopen dagen heeft beziggehouden. Meer specifiek wijs ik op de volgende uitspraak van Visser, namelijk: 'Sideletters gebeurden iedere dag, bij alle zaken die we deden. Sideletters zijn bij ons maar ook bij onze collega's in het vastgoed de normaalste zaak van de wereld.' De laatste woorden resoneren.

Wat nu als deze uitspraak wél een kern van waarheid bevat? Het is immers een reëel risico dat ook andere projectontwikkelaars en vastgoedhandelaren door middel van sideletters afspraken hebben gemaakt over huurkortingen, huurvrije periodes, subsidies en verhuisbonussen. Een reëel risico omdat er sprake is van een schrale markt waarin leegstand en verpaupering aan de orde van de dag zijn. Een markt waarin de onderhandelingsmacht bij verhuurders en verkopers is afgekalfd. Een markt waarin soms concessies ten aanzien van de huursom moeten worden gedaan.

Sideletters zijn in het bedrijfsleven geen nieuw fenomeen. Het onderwerp werd stevig op de kaart gezet door de fraude die aan het begin van deze eeuw bij Ahold naar boven kwam. In die kwestie kwam het tot strafrechtelijke veroordelingen omdat sideletters waren gebruikt in het kader van een consolidatievraagstuk ten aanzien van de jaar­rekening.

Ook accountants (onder)kennen het fenomeen sideletter. In een specifiek op fraude gerichte controlestandaard (NV COS 240) staat bijvoorbeeld dat ­accountants afnemers relevante contract­voorwaarden kunnen laten bevestigen en dat zij alert moeten zijn op sideletters, aangezien financiële overzichten vaak worden beïnvloed door zulke overeenkomsten.

Voorts wezen de AFM en DNB in 2011 ook nadrukkelijk op het fenomeen. In het FD werd dit als volgt opgetekend: 'In de zieltogende Nederlandse kantorenmarkt worden huurders vaak over de streep getrokken met grote kortingen. Terwijl de huur op papier hoog blijft, bedingen kantoorgebruikers op een contract van tien jaar tot wel drie jaar huurvrijstelling. Om de vastgoedwaarde op peil te houden worden deze afspraken buiten de boeken gehouden.' En voorts: 'Ingewijden leggen uit dat het gebruikelijk is twee huurcontracten te tekenen. Een voor de jaarhuur per vierkante meter en een met de verstrekte kortingen in een zogeheten sideletter.'

Ondanks het Ahold-voorbeeld, de regelgeving voor accountants en de ­attendering van toezichthouders konden Visser en Eurocommerce hun gang gaan. En hoeveel anderen met hen? Ik weet het niet.

Maar wat zou het toch mooi zijn als in 2017 een dergelijke fraude nu eens niet aan het licht komt na een faillissement maar door een goede controle vanuit een geldverstrekker of belegger, door een alerte accountant of een proactieve toezichthouder, dan wel door het zelfreinigend vermogen in de vastgoedsector.

Deze opinie is gepubliceerd in het Financieel Dagblad van vandaag.