NBA 19 december 2011

Onroerende zaken

De publieke management letters die de NBA uitbracht over de sectoren zorg en vastgoed hebben tot de nodige discussie geleid, vooral vanwege onze signalen over de waardering

Deze praktijkhandreiking beslaat 46 pagina's en is een absolute noodzaak voor accountants die zich bezighouden met de controle van vastgoedfondsen of andere entiteiten die een vastgoedportefeuille  hebben of financieren. Deze problematiek komt overigens niet alleen voor bij financiële instellingen en de grote vastgoedfondsen maar eveneens bij kleinere vastgoedmaatschappen en in het mkb. 

Vastgoed is uiterst complex en fraudegevoelig.  Iedereen heeft ook belang bij vastgoed en de waarde daarvan: de Rijksoverheid die circa 1 miljoen m2 kantoorruimte gaat afstoten, de Belastingdienst die bij hoge afschrijvingen op vastgoed minder belasting ontvangt, gemeenten die belang hebben bij de uitgifte van bouwgrond als inkomstenbron en onroerende zaakbelasting heffen op basis van getaxeerde WOZ-waarden, financiers die verliezen moeten nemen als het onderpand minder waard wordt. Maar ook eigenaren die de neiging hebben om verliezen voor zich uit te schuiven en te wachten op betere tijden. En uiteindelijk u en ik als huiseigenaar of huurder. 

De meeste belangen zijn gericht op het handhaven van een hoge waarde, want afwaarderingen kunnen leiden tot solvabiliteits-,   herfinancierings- en liquiditeitsproblemen. 

De praktijkhandreiking geeft een volledig overzicht van deze risico's, en door de accountant te nemen maatregelen zoals het in het controleteam opnemen van forensische- en waarderingscompetenties. Ook een gezond wantrouwen richting taxaties is hier onderdeel van zoals u kunt zien in bijlage F. 

Ik zou vanuit mijn ervaring als accountant in deze sector een paar zaken willen benadrukken: 

• De huidige crisis is zich aan het verdiepen hetgeen leidt tot onvoldoende vergelijkbare transacties als basis voor de taxatie. Deze dienen met gezond wantrouwen te worden benaderd want het verleden is niet maatgevend voor de toekomst.
• De ervaring leert dat in een aantal gevallen het leegstandsrisico, de te verwachte aanvangshuur, de te verstrekken huurkortingen of incentives, en de kosten van (groot) onderhoud aanzienlijk te laag worden ingeschat. Dit geldt eveneens voor het verwachte aanvangsrendement dat een koper eist.
• Huurcontracten zonder incentives bestaan niet meer, situaties waarbij de incentives separaat worden overeengekomen, en dus niet uit het huurcontract blijken, wel. Wees hier bedacht op.
• De vraag is of de waardering van een leegstaand pand via een taxatie in verhuurde staat correct kan geschieden. Misschien moet gedacht worden aan taxatie op basis van verkoop leeg of zelfs sloop.
• Hoe zit het met de herfinancieringsmogelijkheden op de langere termijn? Veel problemen zijn lang van tevoren zichtbaar, zeker als de waarde van het onderpand (vaak uitgedrukt in de loan to value ratio) in het grensgebied komt. Een aantal banken hebben zich teruggetrokken uit vastgoedfinanciering en degenen die dit nog doen financieren bij voorkeur die objecten/organisaties met het laagste risicoprofiel.
• Sommige vastgoedfondsen noteren met forse discounts (30-50%). Is dit geen aanduiding dat de huidige boekwaarden te hoog zijn?
• Onzekerheden ten aanzien van de vastgoedwaardering dienen transparant in de toelichting op de jaarrekening uiteengezet te worden, inclusief scenario analyses of stress tests.
• - Zoals hiervoor uiteengezet is er een duidelijk belang bij ondernemingen en hun financiers om niet teveel af te waarderen.

Kortom, de controle van de jaarrekening 2011 wordt een geweldige uitdaging voor het tonen van uw professionele scepsis en voor het oefenen van uw rechte rug. Praktijkhandreiking 1117 helpt u daarbij! 

Ruud Dekkers