Nieuws 16 januari 2019

Nieuwe methodes nodig voor waardering en financiering van circulaire gebouwen

Circulaire gebouwen bieden enorme mogelijkheden om de duurzame economie te versnellen. Daarvoor moeten ontwikkelaars en financiers wel nieuwe methodes ontwikkelen om zulke gebouwen te waarderen en financieren.

Dat blijkt uit het rapport Building Value, dat in kaart brengt hoe waardering en financiering circulaire constructie kunnen stimuleren. Het rapport, waaraan ook de NBA heeft meegewerkt, stelt dat ieder gebouw moet worden gezien als zes afzonderlijke bouwlagen; elk met een eigen levensduur. Door circulaire principes toe te passen kunnen strategieën worden ontwikkeld om de waarde van elke laag zo lang mogelijk te behouden.

Dat kan door onderdelen te hergebruiken, te beginnen bij elementen, vervolgens producten en tot slot materialen (Elements, Products, Materials of EPMs). Nieuwe bedrijfsmodellen, zoals Product-as-a-Service, maken een effectiever hergebruik van deze EPMs mogelijk.

Herbruikbare elementen

Een ontwikkelde markt voor gebruikte bouwelementen is essentieel om prioriteit te kunnen geven aan hergebruik van EPMs boven nieuwe producten en materialen. Technologische ontwikkelingen maken het mogelijk om hiervoor steeds efficiënter gegevens te verzamelen, op te slaan en uit te wisselen. Betrouwbaar beheer van zulke EPM-gegevens is essentieel om privacy, veiligheid en transparantie te respecteren.

Nauwkeurige waardering van bouwlagen en EPMs is de sleutel tot een circulaire gebouwde omgeving. Door de opstellers van het rapport is een scenario-oefening uitgevoerd om de (financiële) prestaties van circulaire functies op lange termijn inzichtelijk te maken. Daarbij diende het sociale woningbouwproject 'Fridtjof Nansenhof' in Amsterdam, dat in 2020 wordt herontwikkeld, als praktijkvoorbeeld. De business case blijkt sterk afhankelijk te zijn van aannames over afschrijvingen, disconteringsvoet, levensduur en marktontwikkeling.

Onderscheid maken tussen verschillende gebouwlagen bij het berekenen van de waarde op de balans is nodig, om de waarde van bouwlagen en EPMs expliciet te laten zien als onderdeel van de totale waarde. De traditionele nadruk op locatiewaarde als onderdeel van de totale waarde overschaduwt het belang van het bouwen van lagen en EPMs, aldus het rapport. Locatie (land) en bouwelementen moeten afzonderlijk op de balans worden vermeld als leidraad bij investeringsbeslissingen. "Zodra de markt voor gebruikte bouwelementen meer volwassen is geworden kunnen waardering en financiering van grond en opstal ook beter op een separate manier plaatsvinden. Dat is nodig voor een effectief circulair model", stelt Jan van der Doelen, Sector Banker Building & Construction, Real Estate bij ING.

Financiering

Financiers spelen een cruciale rol bij het identificeren en beperken van risico's bij de overgang naar een circulaire economie. Circulaire bedrijfsmodellen creëren waarde op langere termijn. Investeringsbeslissingen moeten deze toekomstige waarde beter beoordelen: "De business case van een circulair bouwproject is gebaseerd op de ambitie om onze vraag naar natuurlijke hulpbronnen te verminderen", zegt Dries Wijte, manager Back Office Finance bij woningcorporatie Eigen Haard. “Als een kleine extra investering resulteert in grotere flexibiliteit van het gebouw op lange termijn, dan is dat een slimme investering. Deze langetermijnvisie op investeringen kan verder worden gestimuleerd als financiers circulaire bouw tot een investeringscriterium maken."

Out of the box

Het rapport werd op 16 januari gepresenteerd tijdens een evenement bij de NBA. "Als ik in de 'groene wereld' rondloop word ik als accountant vaak een beetje meewarig aangekeken", stelde Alfa-bestuursvoorzitter Fou-Kan Tsang, ook betrokken bij de 'Groene Brigade' van de NBA. Volgens hem gaat dat zeker veranderen. Het project rondom circulair bouwen is voor Tsang een goed voorbeeld van "twee traditionele sectoren die samen out of the box denken".

Aglaia Fischer van Circle Economy benadrukte bij de presentatie dat bij circulair bouwen eventueel hergebruik de eerste vraag is die gesteld moet worden. "Aannames over de levensduur van materialen en indexering van herinvesteringen hebben een grote impact op de business case", aldus Fischer. Volgens haar is bij dit soort projecten langetermijnvisie nodig. "We zitten in een experimenteerfase."

Het rapport 'Building Value' kwam tot stand door een samenwerking tussen een groot aantal partijen, waaronder het Sustainable Finance Lab, Stichting Circle Economy, ING Bank, Eigen Haard, de NBA en Alfa Accountants. Het rapport is medegefinancierd door het platform 'Nederland Circulair!'. De deelnemers vormden een Community of Practice (CoP) om relevante en overdraagbare tools te ontwikkelen voor de circulaire gebouwde omgeving. Het open source-rapport met alle bevindingen van het project is beschikbaar via de website van Circle Economy.