Magazine 01 december 2013

Accountantskantoren in de corporatiemarkt

Welke accountantskantoren domineren de woningcorporatiemarkt en wat zijn de verschuivingen daarin? En wat zijn de accountantskosten en hoe ontwikkelen die zich? Een onderzoek.

Dit artikel is verschenen in Accountant nr. 12, 2013

Bekijk alle artikelen uit dit nummer

» Download dit artikel in pdf

Stijgende kosten en opvallende verschuivingen

De Nederlandse woningcorporatiemarkt is groot. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) telde in 2012 in totaal 381 woningcorporaties. In 2008 waren dat er nog 430. Onderlinge fusies, ook met zorginstellingen, zijn hier debet aan en zijn blijvend actueel. Het totaal aantal verhuureenheden (VHE) voor al die corporaties was ruim 2,5 miljoen.

Welke accountantskantoren controleren deze markt, wat zijn hun marktaandelen en hoe is de kostenontwikkeling? Om daarvan een beeld te krijgen zijn zoveel mogelijk jaarverslagen van corporaties verzameld. Dit onderzoek omvat de corporaties vanaf duizend verhuureenheden voor zover de jaarstukken beschikbaar waren en de benodigde informatie bevatten. De 209 corporaties die uiteindelijk in het onderzoek zijn opgenomen vertegenwoordigen 1,85 miljoen VHE en vormen daarmee het leeuwendeel van de totale markt.

Totale accountantskosten stijgen

Besparen op de bedrijfslasten is belangrijk, ook voor het imago. Corporaties zijn zich veelal bewust van die noodzaak maar, zo schrijft een corporatie in haar verslag, op de hele begroting is het ‘klein bier’. Besparing op kosten is niettemin een belangrijk thema, ook op de accountantskosten. Zoals een andere corporatie meldde: ‘Accountantskosten nemen van jaar tot jaar enorm toe.’ Tabel 1 toont voor corporaties per grootteklasse in aantal verhuureenheden (aangevuld met de gemiddelde omzet en gemiddelde omvang in Fte's) de gemiddelde totale accountantskosten. In gevallen waar bij één corporatie meer accountantskantoren actief zijn, zijn deze honoraria bij elkaar opgeteld. Het groeipercentage weerspiegelt de stijging van de totale fee vergeleken met 2011. Omdat de het aantal verhuureenheden (VHE) een belangrijke maatstaf is voor vele kengetallen in de sector, zijn ook de accountantskosten per verhuureenheid (in euro's) berekend. De standaarddeviatie weerspiegelt de variatie op dat punt.

De totale kosten zijn te specificeren in controlekosten (van de jaarrekening), overige controlekosten, fiscaal advies en overige diensten. Het aandeel van deze kostencategorieën binnen de totale honoraria in 2012 was respectievelijk 54, 7, 25 en 14 procent.

Ten opzichte van het jaar ervoor zijn de totale accountantskosten in 2012 met vijftien procent gestegen. De vier onderscheiden kostencategorieën in de corporatiemarkt als geheel groeiden met respectievelijk 13, 5, 22 en 17 procent. De groei zat dus vooral in fiscaal advies en overige diensten. Nieuwe regelgeving, scherper extern toezicht en de fiscale implicaties van stelselwijzingen zijn hier mogelijk debet aan. De categorie corporaties met dertig- tot veertigduizend VHE's werd het sterkst ‘getroffen’ door oplopende accountantskosten. De totaal betaalde kosten voor financiële dienstverlening zijn in de praktijk nog hoger omdat, ter vermijding van belangenverstrengeling en de aangescherpte regels rond de combinatie controle en advies, voor niet-controlediensten soms ook niet-accountantskantoren zijn ingezet. Soms maken de jaarverslagen daar melding van, maar deze kosten zijn heel lastig te achterhalen.

Opvallend zijn de kleine verschillen in kosten per VHE bij de corporaties met twintig- tot dertigduizend verhuureenheden. Het gaat hierbij om de volgende zes organisaties: Haag Wonen, Mooiland, Vidomes, Vivare, Wonen Limburg en WoonFriesland.

Marktaandelen: dominantie Deloitte neemt af

Wat zijn de marktaandelen van de diverse accountantskantoren en hoe ontwikkelen deze zich? Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) publiceert de meerjarige procentuele marktaandelen van accountantskantoren op basis van het totaal aantal corporaties en VHE over diverse jaren (eerste vier kolommen tabel 2).

Opvallend is de dominante positie van Deloitte, dat zowel gemeten in aantal klanten als in verhuureen-heden bijna een derde van de corporatiemarkt voor zijn rekening neemt. Minstens even opvallend daarbij is de gestage terugval die Deloitte op beide dimensies doormaakte sinds 2005. In dat jaar bestreek het kantoor nog bijna de helft van de markt en was de dominantie dus nog veel uitgesprokener.

Tegenover het geslonken marktaandeel van Deloitte staat de opmars van vooral BDO en in iets mindere mate die van PwC. Gemeten in aantal klanten bekleedt BDO in de corporatiemarkt nu een tweede plaats na Deloitte. Gemeten in verhuureenheden moet het kantoor nog steeds alle big four voor laten gaan, maar de afstand tot E&Y (inmiddels EY) en KPMG is nu veel kleiner dan zeven jaar geleden.

De laatste vier kolommen in tabel 2 zijn gebaseerd op het aanvullende onderzoek naar de klantenaantallen en honoraria in 2012 en 2011. Zoals gezegd gaat het hier om corporaties met minstens 1000 verhuureenheden. Het effect van deze begrenzing op de marktaandelen is beperkt, blijkt uit vergelijking met de CFV-cijfers.

De onderzochte corporaties gaven in 2012 in totaal 23,8 miljoen euro uit aan accountantskosten, voor zover te specificeren per kantoor. De kolommen Fee en Verandering in tabel 2 tonen respectievelijk het marktaandeel in omzet en de procentuele verandering in omzet vergeleken met 2011. De laatste twee kolommen vermelden respectievelijk het marktaandeel gemeten in aantal klanten en de groei in dat klantenaantal. In het oog springt vooral de zeer sterke groei (57 procent) van de totale fee-inkomsten van BDO tussen 2011 en 2012, terwijl het aantal klanten groeide met slechts vier procent. Gemeten in omzet bekleedt BDO in het onderzochte marktsegment nu een derde plaats, nog voor EY en KPMG.

Opvallend is ook de relatief sterke terugval van KPMG in aantal klanten. Waarschijnlijk mede daardoor is ook de groei in fee bescheiden. Daarnaast kan dit te maken hebben met het betrekkelijk hoge aandeel controlekosten binnen de totale KPMG-inkomsten in de corporatiesector (77 procent, blijkt uit nader onderzoek) en de mogelijke nasleep van affaires.

De kantoren buiten de big four en BDO nemen nog steeds een bescheiden positie in. Wel opmerkelijk is de entree van het relatief kleine Verstegen in deze markt. In de onderzochte categorie van minstens duizend VHE bedient dit kantoor nu twee klanten en ook in de niet-opgenomen categorie net daaronder (500- 1.000 VHE) is Verstegen met een klant vertegenwoordigd. In het eerdere onderzoek in de zorgsector (Accountant, november 2012) bleek dat dit kantoor ook daar een opvallende opmars beleeft.

Kleinere kantoren, kleinere corporaties

Door de kolommen VHE, aantal klanten en fee-inkomen in tabel 2 te combineren ontstaat al een indruk van de gemiddelde grootte van corporaties per accountantskantoor, maar tabel 3 laat de verschillen op dit punt nog duidelijker zien. Het iets hogere totaal aantal corporaties van 222 in deze tabel (in plaats van 209) wordt veroorzaakt door het feit dat bij sommige organisaties meer accountantskantoren over de vloer komen.

De grootste corporaties worden vrijwel altijd bediend door de big four, die overigens ook bij de kleinere corporaties stevig aanwezig zijn. Bij BDO ligt het accent duidelijk op die kleinere organisaties, al wist dit kantoor in 2013 door te dringen in het topsegment door controleklant Vestia, 's land grootste corporatie, over te nemen van KPMG. Een jaarverslag 2012 waaruit de fee kan worden afgeleid, was echter nog niet beschikbaar. De overige accountantskantoren nemen een bescheiden positie in aan de ‘onderkant’ van de corporatiemarkt, met het genoemde Verstegen als opvallendste nieuwkomer.

Marktwerking

De corporatiemarkt voor accountantscontrole vertoont de trekken van een oligopolie. Een beperkt aantal kantoren domineert de markt. Wel lijkt BDO meer en meer als serieus alternatief voor de big four te worden gezien, nu ook door grote organisaties. Gemiddeld kiest jaarlijks acht procent van corporaties voor een ander accountantskantoor. Dat is vergelijkbaar met de situatie in de zorg. Terwijl in de zorgsector ‘welkomstkortingen’ voorkomen - bij accountants wisseling gingen de kosten vaak omlaag - is dat bij woningcorporaties uit dit onderzoek niet gebleken.

Opmerkelijk is verder dat kleinere corporaties de accountantskosten veelal tot op de euro nauwkeurig afrekenen en grotere meer met ronde bedragen werken. Dat is cijfermatig verklaarbaar, maar duidt ook op mogelijke verschillen in onderhandelingsvaardigheid. In enkele publicaties werd gewezen op een all inclusive contract met de accountant en soms wordt gerefereerd aan evaluaties en verlenging op jaarbasis. Doorgaans vindt een formele evaluatie slechts eens per vier jaar plaats. Eén corporatie stelt in zijn jaarverslag dat het tijd wordt voor heroriëntatie op een nieuw kantoor - dit na twintig jaar.

Noot Jan Popping van J.P. Adviesbureau BV is zelfstandig adviseur in de zorg- en woningcorporatiemarkt.

Woningcorporaties: woelig vaarwater

Woningcorporaties ondervinden de gevolgen van de vastzittende huizenmarkt, het begrotingstekort (bezuinigingen), stelselwijzigingen, diverse debacles in de sector en het nieuwe regeerakkoord. Dit in de vorm van uitvloeisels zoals verscherpt toezicht en de sanerings- en verhuurdersheffing. Deze en andere beleidsonderwerpen komen ook aan de orde in de diverse jaarverslagen.

Centraal in de jaarverslagen van 2012 staan het naleven van wet- en regelgeving (compliance), correct bestuur (governance), de ‘Aedes Code’ en de regie door het sectorinstituut Waarborgfonds Sociale Woningbouw en toezichthouder Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Ook benchmarken, kengetallen en visitaties, en het voldoen aan de richtlijnen van de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ), komen regelmatig aan de orde.

Bestuurders en toezichthouders rapporteren uitvoerig en leggen verantwoording af. Het streven naar transparantie leidt soms tot publicaties van meer dan driehonderd pagina's. Enkele corporaties wijzen zelf op de gebrekkige leesbaarheid en het hoge abstractieniveau als gevolg van de verslaggevingsregels (RJ 645).

Veel wordt ook geschreven over de sterk groeiende verwevenheid met de zorgsector door vergrijzing en het beleidsstreven naar ‘langer zelfstandig wonen’, en over aanpalende onderwerpen zoals aan te passen woonvoorzieningen en domotica. Daarbij domineren de effecten van bezuinigingen - via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ), scheiden wonen en zorg, de normatieve huisvestingscomponent - die verhuurcontracten met zorgpartners onder druk zetten, met risico op leegstand. Het resulteert in regionale samenwerking en fusies, soms ook met zorginstellingen.

Door de vele onzekerheden is ook risicomanagement actueel en relevant.

Opvallend zijn verder de vele bestuurlijke kruisverbanden tussen wonen en zorg, door nevenfuncties van interne toezichthouders.

Verspreid en soms onvolledig

Anders dan in de zorgmarkt, waar via de website Jaarverslagenzorg.nl de verslagen over meer jaren eenvoudig beschikbaar zijn (zie Accountant, november 2012), is in de corporatiewereld een flinke speurtocht nodig langs individuele websites en jaarpublicaties om alle informatie in beeld te krijgen. Sinds 2009 geldt voor corporaties de deponeringsplicht van hun volledige statutaire jaarrekening bij de Kamer van Koophandel. Uit onderzoek op de website van de Kamer van Koophandel blijkt dat eind oktober 2013 van de honderd grootste corporaties er twaalf nog niet hun verslag over 2012 hadden gedeponeerd.

Corporaties publiceren op hun website ook lang niet altijd de volledige formele jaarrekening maar een extract daarvan, of ze volstaan met een publieksversie. Vergelijking met een eerder jaar is soms lastig, omdat 2011 niet meer op de website staat.

Soms is (nog) geen verslaglegging over 2012 beschikbaar, of slechts incomplete gegevens. Dat geldt ook voor enkele grotere organisaties, bijvoorbeeld Vestia.

Ook worden accountants- en advieskosten soms als een totaal verantwoord, zonder nadere specificatie. Van kleinere organisaties ontbraken vaker rapporten en gegevens dan van grote woningcorporaties.