Ronald Bruins

Vesteda is een woningbelegger, maar beheert ook woningen; liefst 28.000 stuks, in voornamelijk grootstedelijke gebieden, met een totale waarde van bijna negen miljard euro. "Wij beleggen voor verzekeringsbedrijven en pensioenfondsen, met name in het zogeheten middenhuursegment", aldus Vervoort.

Met die woningen genereert Vesteda 380 miljoen per jaar aan huurinkomsten. De woningbelegger heeft een finance-afdeling van veertig medewerkers die zich bezighouden met accounting en  reporting, control, financial support, business support, collections en treasury. "De rol van de cfo is in de loop der jaren verbreed. Er komen steeds meer processen en data bij, maar tegelijkertijd wordt de functie steeds meer strategisch van aard. We zijn formeel een financiële instelling en staan onder toezicht van AFM en DNB. Dat betekent dat er bij ons veel nadruk ligt op de betrouwbaarheid van processen en de daarbij horende data. Ook pensioenfondsen en verzekeraars beoordelen ons daar op."

Eisen aan ESG

Of de processen daadwerkelijk correct worden uitgevoerd, wordt gecontroleerd door Deloitte die er, als het goed is, een goedkeurende ISEA-verklaring voor afgeeft. Volgens Vervoort geeft dit assurance dat de internebeheersprocessen van een organisatie daadwerkelijk worden uitgevoerd zoals ze zijn beschreven. Pensioenfondsen en verzekeraars zijn streng op die processen, maar stellen ook in toenemende mate eisen aan wat Vesteda doet aan ESG.

'Wij zijn nog niet klaar voor de CSRD, maar hebben wel ons pad uitgestippeld om daar te komen.'

Daarnaast moet Vesteda vanaf 1 januari 2026 over verslagjaar 2025 voldoen aan de CSRD. "Om met het operationele deel te beginnen: We willen in 2024 dat 98 procent van onze woningen op energielabel A, B of C zit. We zijn met die verduurzaming begonnen in 2015, toen het nog niet zo gemeengoed was. Sindsdien investeerden we tientallen miljoenen, maar zagen dat nog niet direct terug in de waarderingen van ons vastgoed. Destijds werden de effecten van verduurzaming door taxateurs niet altijd meegenomen in de waardebepaling. Immers, verduurzaming heeft zowel financiële effecten voor de belegger, hogere huurinkomsten en lager risico bij verhuur, als maatschappelijke voordelen voor onze huurders. In 2019 plaatsten we een groene obligatie in de markt en maakten we als finance een green finance framework. Kortom, een document dat beschrijft waaraan de groene lening voldoet en waar je de opbrengst aan besteedt."

Betrouwbaarheidsnormen

Met de CSRD worden er volgens Vervoort dezelfde betrouwbaarheidsnormen gesteld aan niet-financiële informatie als aan financiële gegevens. "Wij zijn nog niet klaar voor de CSRD, maar hebben wel ons pad uitgestippeld om daar te komen. Als eerste kijk je naar wie je stakeholders zijn. Dat kan breed gaan. Je moet dan dus je keten door. Wie kom je daar tegen? Van aannemers en hun leveranciers, tot aan huurders en pensioenfondsen. Samen met de stakeholders kijk je naar welke thema's relevant zijn. Daarna kunnen we bepalen welke materiële impact deze hebben."

Terugdringen energieverbruik

Het is niet de eerste keer dat Vesteda daarover iets zegt. "We hanteren voor ons vastgoed al de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)", aldus Vervoort. 'Dat is een internationale standaard om de duurzaamheid van je vastgoed te bepalen. Die benchmark wordt elk jaar strenger bij zijn beoordeling. Van GRESB kregen we in oktober een rating van vijf sterren voor onze vastgoedportefeuille en zijn we uitgeroepen tot global sector leader residential. Maar we zitten niet stil. In 2030 willen we 55 procent minder energie verbruiken dan in 1990. We richten ons vooral op het beperken van de energievraag per woning, door het verduurzamen van complexen met een hoog energieverbruik, het jaarlijks installeren van bijna tienduizend zonnepanelen in de periode 2023-2027, het nemen van maatregelen tegen klimaatrisico's en het betrekken van huurders bij het terugdringen van hun energieverbruik."

Zo betrouwbaar mogelijk

Ook rapporteerde Vesteda al volgens de internationale standaarden voor duurzaamheidsverslaggeving van het Global Reporting Initiative. "We vergeleken het GRI met de CSRD. Elementen komen terug, maar de CSRD gaat veel breder. Niet alleen energie, maar ook bijvoorbeeld water, mensenrechten, biodiversiteit, diversiteit en klimaat. Over al dat soort onderwerpen moeten we vanuit de strategie van ons bedrijf iets zeggen. Ik las in Accountant dat je een CSRD-implementatie kunt vergelijken met de implementatie van IFRS. Dat geloof ik wel. Je ziet eigenlijk dat cfo's zich nu pas realiseren hoeveel werk het is.

'Je ziet eigenlijk dat cfo's zich nu pas realiseren hoeveel werk het is.'

En dan hebben wij het relatief gezien nog makkelijk, met alleen woningen als product. Feit is wel dat je telkens in je keten data moet gaan ophalen. Hoe ver je de keten in moet, is nog niet uitgekristalliseerd. Maar die opgehaalde data willen we als finance zo betrouwbaar mogelijk zien te krijgen. Dat is bij een onderwerp als energie goed te doen. We weten exact hoeveel energie en CO2 onze complexen verbruiken. Maar voor andere zaken ben je afhankelijk van je ketenpartijen. Bijvoorbeeld bij het helpen van huurders om energie te besparen, of om zeker te weten dat leveranciers in de keten de mensenrechten respecteren."

Controlestandaarden voor duurzaamheid

Gaat implementatie van de CSRD lukken als het zoveel werk is? "Ja, dat moet. En ik heb er ook het volste vertrouwen in. We zijn nu al volop aan het inventariseren wat we moeten doen. Op basis daarvan maken we een roadmap voor de implementatie."

'Ik hoop wel dat de externe accountant er geen vinkjesexercitie van maakt.'

Er bestond discussie over of alleen de accountant assurance zou moeten geven over duurzaamheidsverslaggeving. Zouden dat ook niet andere partijen mogen zijn? "Die discussie is volgens mij gevoerd. Ik vind het vrij voor de hand liggen dat de externe accountant dat zou moeten zijn. Ik hoop wel dat de externe accountant er geen vinkjesexercitie van maakt. Dat er praktisch wordt gekeken naar hoe je je duurzaamheidstrategie hebt vormgeven en dat we onze processen en data daarop zoveel mogelijk hebben aangepast. Dat vormgeven heeft nogal wat voeten in aarde en sommige elementen zijn nog niet eensluidend vast te stellen. Daarmee moet de accountant wat mij betreft rekening houden. Ik vind wel dat hij of zij mag eisen dat we goed omschrijven hoe we tot de gegevensopbouw zijn gekomen. Want op die cijfers, ook al zijn ze nog niet allemaal voor honderd procent beschikbaar, moeten stakeholders voor hun besluitvorming kunnen bogen."

Verwacht Vervoort dat we in de toekomst van de limited assurance nu naar zwaardere assurance op duurzaamheidsinformatie gaan? "Ja dat verwacht ik wel, maar daarvoor zou  een normenkader vanuit de NBA ondersteunend kunnen zijn. Wat is vereist in finance-processen en qua controles? Eigenlijk praten we dan over controlestandaarden voor duurzaamheid."

Van beide markten thuis

Met niet-financiële gegevens verbreedt de rol van de cfo verder, beseft ook Vervoort. "Ook dit schaar ik weer in de hoek van het zorgen voor goede processen en een betrouwbare datavoorziening, zodat we intern betere beslissingen kunnen nemen en externe stakeholders een beter beeld geven voor hun besluitvorming.

'Daarmee wordt het vak van financial controlling en business controlling ook breder.'

Daarmee wordt het vak van financial controlling en business controlling ook breder. Nu er met de CSRD een toename is aan niet-financiële gegevens, waarvan de betrouwbaarheid moet zijn gewaarborgd en waarover extern verantwoording moet worden afgelegd, zie je eigenlijk ook dat het traditionele onderscheid tussen een financial controller en een business controller vervaagt. Enerzijds wordt bij een goede implementatie van de CSRD ESG verankerd in de strategie waar de business controller wat meer affiniteit mee heeft. Anderzijds moet over ESG uitgebreid financiële verantwoording worden afgelegd, waar juist financial control meer op is gericht. Dat geeft aan dat een goede controller altijd van beide markten thuis moet zijn."